새로운 백서에서는 사무실 건물 개조의 장단점을 살펴봅니다.

SGA와 Colliers가 제작한 종이 차트는 14가지 건물 유형에 대한 고려 사항을 보여줍니다.

“이것이 사무실의 끝이 아닙니다. 이것은 단지 적자생존일 뿐이다.” Colliers International의 미국 자본 시장 사무실 책임자인 Frank Petz는 Colliers와 건축, 디자인 및 계획 회사인 SGA가 공동으로 발표한 주제에 대한 새로운 백서에서 사무실 전환의 실행 가능성과 효율성에 대해 결론을 내렸습니다. 백서는 Colliers의 National Capital Markets Research 이사인 Aaron Jodka가 Petz와 AIA, LEED AP, SGA 부사장인 Maren Reepmeyer와 인터뷰하여 현재의 과잉 공석 상황에 대해 Q&A 형식으로 작성되었습니다. 전국 시장의 사무실 공간. 백서와 함께 SGA와 Colliers는 구조적 고려 사항, MEP/FP 인프라 고려 사항, 코드 고려 사항, 봉투 고려 사항 및 서비스/운영 고려 사항을 기준으로 14가지 건물 유형을 분류한 사무실 전환 호환성 차트를 제작했습니다. 예를 들어, 개발자가 사무실 건물을 생명 과학 연구 또는 연구실 공간으로 전환하려는 경우 차트에서는 개발자 또는 소유자가 건물의 구조적 그리드 레이아웃 제약, 슬래브 및 지붕 용량(sf당 150파운드)을 고려해야 한다고 주장합니다. , 진동 기준(4MIPS+), 바닥에서 바닥까지 높이(최소 15피트), MEP/FP 샤프트용 슬래브 관통, 기계식 펜트하우스 및/또는 스크리닝을 위한 수직 추가, 공기 교환 증가(최소 분당 10입방피트) , HVAC 재분배, 개별 세입자 발전기, 특수 배기 장치, 향상된 내화성 및 등급, 소음 감쇠, 지붕 업그레이드, 안전한 부지 또는 화학 물질 보관 및 유해 폐기물 요구 사항. 전체 보고서 및 호환성 차트의 PDF는 여기에서 다운로드할 수 있습니다.

빈 사무실 공간에 무슨 일이 일어나는지는 샌프란시스코나 보스턴과 같은 도시의 경우 상당히 시급한 문제입니다. 이들 도시의 사무실 부동산은 재산세 수입의 18~22%를 차지합니다. “임차인의 90%가 건물의 10%를 찾고 있다는 일화를 들었습니다. 그러면 나머지 사람들은 어디로 떠나는 걸까요?” 조드카에게 묻습니다. 이 질문은 기업이 사무실에 대한 정의를 "재조정"하고 어디서든 일할 수 있는 옵션을 고려하기 때문에 특히 관련이 있습니다. Petz와 Reepmeyer는 사무실 전환에 대한 친숙한 장단점을 살펴봅니다. Reepmeyer는 도시 시장에서 이러한 대화는 주로 도심 중심 비즈니스 지역에 더 많은 주거지를 추가하는 것과 관련이 있다고 말합니다. "이 중 일부는 빈 사무실 건물에 활력과 점유율을 가져오는 동시에 주택 위기를 해결하려는 정부 기관 및 관할 구역에서 비롯됩니다."라고 그녀는 설명합니다.

그러나 사무실을 주거지로 전환하는 데에는 특별한 문제가 있습니다. 예를 들어, 고층 바닥판에 빛과 공기를 깊숙이 들여오면 비용이 기하급수적으로 늘어날 수 있습니다. Reepmeyer는 “이러한 프로젝트를 실행 가능하게 만드는 것은 종종 수직 추가 형태의 밀도 플레이입니다.”라고 말합니다.

비용으로 인해 전환이 문제가 될 수 있습니다. Petz는 모든 구조적 요소가 충족될 수 있다고 가정할 때 필요한 혁신 정도에 따라 도시 시장에서 전환을 위한 SF당 $450-$650의 넓은 가격 범위가 여전히 존재한다고 지적합니다. 클래스 B 사무실 건물의 전환 비용을 sf당 150~200달러로 낮출 수 있다고 하더라도 Colliers는 "올인" 비용이 sf당 약 550~850달러이므로 사무실에서 해상도로 전환하는 것이 경제적으로 불가능하다고 추정합니다. ”

셀프 스토리지나 호텔 등 주택 이외의 다른 건물 유형으로 전환하는 것이 경제적으로 더 합리적일 수 있습니다(비록 자체적인 문제가 있기는 하지만). 그리고 Petz는 기존 사무실 건물을 철거하는 것이 "더 나은 구역 설정, 더 높은 밀도 및 더 빠른 승인 프로세스의 이점"을 누릴 수 있기 때문에 주거용 재개발을 달성하는 데 더 편리한 경로가 될 수 있다고 예측합니다.

Petz는 교외 시장에서 사무실을 주거용으로 전환하려면 "주택과 경제성을 중심으로 공공 정책 결정이 내려져야 한다"고 주장합니다. 이는 지방 자치 단체가 세금 감면, 재정 지원, 가속화된 허가 및 더 넓은 구역 지정을 제공한다는 의미입니다. Petz는 “정책 변경은 갑작스럽고 명확하게 정의되어야 합니다.”라고 말합니다.